2017年中央经济工作会议出台了针对房地产市场的调控意见，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我州房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我州房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我州房地产市场发展现状
（一）房地产开发整体情况。从2009年至今我州共开发56个项目，共计2.1万套。今年，我州房地产正在开发的建设项目7个，其中新建项目2个，续建项目5个，计划总投资12.5亿元，现已完成投资8.5亿元。截至目前，全州商品房待售面积为48.81万平方米，其中，格尔木市为23万平方米，德令哈市为25.81万平方米；
（二）上半年房地产销售及价格情况。1至7月份我州商品房累计销售面积为6.4万平方米，比上年同期增长62%。目前框架结构的商品房住宅价格为3200元/㎡左右，砖混结构的商品房住宅价格为2800元/㎡左右，格尔木商品房均价为3500元/㎡，德令哈为3000元/㎡；
（三）房地产开发企业情况。我州房地产企业共有31家，其中二级资质1家，三级资质7家，四级资质9家，其余均为暂定级。目前我州房地产从业人员共计1223人，上半年房地产从业人员数量及劳动报酬比上年同期分别增长26%和33.9%。
二、存在的主要问题
（一）房地产市场活力不足。一是由于格尔木市和德令哈市属于移民城市，不适合养老，居民大都选择在西宁等城市购房，住宅刚性需求不足；二是由于大量干部周转房的建设，满足了多数单位职工的住房需求，商品房购置需求不强；三是改善型住房的房源不足，许多有购买力的要求改善住房条件的居民，需要购置高质量高品位的住房，但我州改善型住房开发较少等原因导致房地产销售进度放缓。
（二）开发项目品位不高。一是大部分房地产开发企业层次低，技术含量不高，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，导致住房品质不高。二是部分开发企业在经济利益驱动下，忽视规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。三是住宅小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，难以满足生活、出行、娱乐等需求，居民购买欲望不强。
（三）住房产品相对单一。我州房产市场以90平米-100平米的户型为主，而小户型、大户型和独立别墅等住房相对较少。针对我州少数民族聚居特点，蒙古族及藏族等少数民族群居的生活习惯对大户型住房需求较大，而中低收入或独居家庭对小户型住房的需求较大，一些有购买力又急需改善住房条件的居民对独立别墅等高品质住房需求较大，我州相对单一的住房产品，楼盘户型比例不尽合理，不能满足不同群体的购房需求，导致房地产市场疲软乏力。
（四）房地产企业资金链紧张。一是我州房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势;在销售淡季，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。二是由于宏观金融政策影响，近年来银行大幅收紧房地产开发贷款，大多数中小房企根本拿不到贷款，目前，我州仅有世邦房地产开发公司从中国银行获得1亿元左右的的贷款。
（五）住房租赁市场潜力挖掘不够。随着大型工业项目的落地和旅游市场的不断升温，大量劳动力流入我州，由于经济能力等因素影响，大多劳动者不会在州内买房，但有租房需求，然而我州出租房源比较缺乏，如德令哈市公租房仅针对行政事业单位的工作人员，现已全部租赁。城中村棚改项目的实施，拆除大量自建出租房屋，很多外来打工者面临无房可租的境地，较高的房地产库存说明我州房地产租赁市场的潜力还有待挖掘。
（六）后期物业管理服务相对滞后。全州登记注册的物业企业49家，住宅小区共计227个，其中127个小区实行物业管理,但普遍存在管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是房地产开发企业派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的初级阶段，开发商注重开发、销售，忽视后期管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区缺乏业主自治机制，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
三、下一步工作打算
鉴于我州房地产市场疲软萎缩，刚性需求减少，我州房地产下一步工作的主要措施：
（一）多措并举，优化房地产市场发展环境。一是在全省率先出台《房地产去库存实施意见》等文件，引导企业将未开发房地产用地调整为新兴产业?养老产业?旅游产业?体育产业等项目用途,对企业调整土地用途申请,相关部门简化办事流程,缩短审批期限，为房地产市场健康发展提供有力的政策支持。二是鉴于我州产城融合型发展特点，立足于房地产市场对产业依赖程度较高的实际，各地根据商品房库存情况，合理调控土地供应结构和投放数量，减少商业开发用地供应，平衡供地节奏。三是通过降低准入条件，实行优惠汇率，优先配置信贷规模，为农民工、进城农牧民购房提供“农牧民安家贷”住房贷款业务，支持农牧民进城购房。
（二）统筹兼顾，优化房地产产品结构。一是以保障性住房建设为重点，加快各类保障房、棚户区改造房和普通商品住房建设步伐，建立健全各类住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。二是调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大改善性住房建设力度，适时规划建设一批现代化高标准住宅小区，完善配套设施，提高服务功能，提升城区住宅档次，满足不同层次住房需求。
（三）严格监管，提高物业管理服务水平。要求房地产开发商在项目建设的同时，按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。严格物业管理企业资质核定工作，加大对物业管理企业的考核、指导和管理力度，鼓励大型房地产企业自行设立物业公司，提倡成立物业联盟，开展业内自评，实行末位淘汰，进一步整顿、规范物业管理市场，提高物业管理水平和服务质量。比如对全州行政事业单位的办公区住宅小区和保障性住房小区的物业管理捆绑，统一委托给有资质、有实力的物业公司集中管理，既规范小区管理又平衡物业收支。
（四）全面发力，加大房地产销售力度。一是继续推进棚改货币化安置。通过鼓励开发企业让利等措施，推动库存普通商品房转化为棚户区改造安置住房。二是召开房地产推介会。结合当前旅游市场的影响力，组织大型房地产公司召开房地产销售推介会，促进房地产去库存。三是加大政策扶持力度。结合公积金政策调整，把有能力有意愿的个体工商户和农民工逐步纳入住房公积金体系,扩大公积金覆盖范围，刺激房地产市场消费?四是培育住房租赁市场?引导房地产开发企业将大量空置的商品房出租出去，同时鼓励当地有条件居民购置新区商品房，改善现有住房条件，并将原有住房出租给城市新市民，既解决新市民住房问题，让他们在城市留下来，又增加了当地居民的收入。
